아파트 매매 vs 오피스텔 월세, 승자는? - ①

 

안녕하세요. Curious compass입니다.

 

요즘 서울 집값이 오르락내리락하면서, 집을 사야 할지 월세나 전세로 더 살며 돈을 모아야 할지 고민하는 사람들이 많습니다. 자산이 1억 정도 있는 상황에서, 대출을 받아 아파트를 매매하는 게 나을지, 월세 생활을 하며 자산을 더 쌓는 것이 현명할지 쉽게 결정하기 어렵죠. 무엇이 더 좋은 선택일지 같이 고민해 봅시다.

 

이 이미지는 OpenAI의 GPT 모델을 통해 생성되었습니다.

 

 

서울에 거주하는 직장인 A 씨는 연봉 3500만 원의 회사원입니다. 그는 10년간 열심히 돈을 모은 끝에 1억 원을 모았습니다. 현재 무주택자인 A 씨는 전셋집에서 살고 있지만, 최근 전세사기 같은 이슈와 안정적인 거주 환경을 고민하며 내 집 마련에 도전해보고자 합니다.

 

A 씨는 모은 1억 원을 기반으로 주택담보대출을 최대한 받아 4억 원짜리 집을 매매할 계획을 세우고 있습니다. 만약 아파트를 매매하지 않게 된다면, 보증금 3000만 원에 월세 80만 원인 오피스텔로 거주할 예정입니다. 이번 이사 후, 4년 정도는 쭉 같은 곳에서 생활하고자 합니다.

 

그렇다면, A 씨가 아파트를 매매할 때와 오피스텔에 월세로 거주할 때, 4년간 발생하는 비용을 비교해 보고 어떤 선택이 더 합리적 일지 고민해 보겠습니다.

 

<상황 가정>

• 아파트 매매: 4억 원짜리 아파트, 3억 원 대출 (원리금 균등 상환, 연 4% 금리, 상환기간 40년)
• 오피스텔 월세: 보증금 3000만 원, 월세 80만 원
• 관리비: 아파트 15만 원/월, 오피스텔 20만 원/월
• 이사비용: 이사 한 번당 100만 원 

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우선 아파트 매매 시 발생하는 비용에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 아파트 매매 시 4년간 발생하는 비용

1) 기본 가정

• 아파트 매매가: 4억 원
• 대출금: 3억 원 (원리금 균등 상환, 연 4% 금리, 상환기간 40년)
• 공시가격: 시세의 약 70%로 설정 (2.8억 원으로 가정)
• 과세 표준: 공시가격의 60% (1.68억 원)
• 재산세: 약 24만 원/년
• 대출 월 상환액: 118만 원/월 (원리금 균등 상환)

2) 재산세 계산

재산세는 아파트의 공시가격을 시세의 70%로 가정한 2.8억 원을 기준으로 하며, 60% 공제 후 과세 표준은 1.68억 원입니다. 여기에 세율을 적용해 연간 재산세는 24만 원/년으로 계산됩니다. 이를 12개월로 나누면 월별 부담은 약 2만 원/월입니다.

3) 초기 비용

아파트 매매 시 발생하는 초기 비용은 취득세, 지방교육세, 인지세, 부동산 중개 수수료로 구성됩니다.

• 취득세: 400만 원
• 지방교육세: 40만 원
• 인지세: 15만 원
• 부동산 중개 수수료: 160만 원
• 총 초기 비용: 615만 원

4) 4년간 원리금 상환

대출 원리금 상환액은 매달 118만 원이며, 4년간 총 5664만 원을 상환합니다. 이 중 원금과 이자는 다음과 같이 나뉩니다.

• 이자: 약 3954만 원 (약 70%)
• 원금: 약 1710만 원 (약 30%)

5) 4년간 실질 비용 (원금 제외)

원금 상환액은 자산으로 축적되므로, 실질적으로 소요되는 비용은 이자, 재산세, 관리비 등입니다.

• 이자: 3954만 원
• 재산세: 96만 원 (24만 원 × 4년)
• 관리비: 15만 원 × 12개월 × 4년 = 720만 원
• 초기 비용: 615만 원
• 총 실질 비용: 5385만 원

여기서 잠깐, 주택담보대출이란?

주택담보대출은 주택을 담보로 제공하고, 이를 기반으로 금융기관에서 대출을 받는 형태입니다. 일반적으로 주택을 매매할 때, 구매자가 필요한 자금을 전액 현금으로 준비하지 못할 경우, 대출을 받아 부족한 자금을 충당하는 경우가 많습니다.

대출금은 일정 기간 동안 원리금 균등 상환 방식으로 상환하는데, 이 방식은 대출 기간 동안 매달 같은 금액을 상환하는 구조입니다. 매달 갚는 상환액에는 원금과 이자가 함께 포함되어 있으며, 시간이 지남에 따라 이자 비중은 줄어들고, 원금 비중이 늘어납니다.

 

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주택담보대출에 대해 더 자세한 설명을 듣고 싶은 분은 아래 게시글을 확인해 주세요. 

꼭 알고 있어야 하는 내용입니다!

https://curiouscompass.tistory.com/13

아직까지 주택담보대출을 모르시나요? 내 집 마련의 필수 상식!

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다음 글에서는 오피스텔 월세 시 4년간 발생하는 비용과 세금 혜택 등을 비교해 보겠습니다.

https://curiouscompass.tistory.com/16

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