아파트 리모델링 사업 절차 한번에 알아보기

안녕하세요. Curious compass입니다.

 

오늘은 공동주택 리모델링 사업 절차에 대해 소개해 드리고자 합니다.

 

요새 부동산 시장이 조금 주춤하면서 재건축이나 리모델링 사업에 대한 열기도 이전보다는 많이 줄어든 것 같습니다.

그러나, 부동산은 언제나 상승과 하강의 연속이었죠. 결국에는 다시 이런 정비사업이 활기를 펼칠 날이 올 것이라고 생각합니다.

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정비사업에는 대표적으로 재개발, 재건축, 가로주택정비, 소규모 재건축, 지역주택, 리모델링이 있습니다.

재건축이나 재개발이 사업성이 더 좋다는 인식이 강해서 상대적으로 다른 정비사업은 등한시되기도 하는데요,

그럼에도 용적률이나 대지지분 측면에서 리모델링이 더욱 사업성이 높은 경우도 많이 있습니다.

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공동주택 리모델링 사업이란?

공동주택 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상하기 위해 대수선 하거나 일부 증축하는 행위입니다. 

낡은 아파트의 내부를 수리하는 인테리어와 달리, 공동주택 리모델링은 아파트의 외관, 내부, 주차장 등 내력벽을 제외한 거의 모든 부분을 수리하는 것이라고 생각하면 됩니다. 

즉, 기본 골조만 남겨두고 나머지 부분은 모두 새롭게 만드는 것입니다.

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리모델링 사업의 효과

1. 외관 개선:
   • 낡은 외벽을 보수하거나 새롭게 도색.
   • 건물 외부 디자인을 현대적으로 변경.
2. 내부 공간 개선:
   • 기존 평면 구조를 개선하여 공간 활용도를 높임. 
   • 특히, 복도식 아파트를 계단식 아파트로 변경 가능.
   • 전기, 배관 등 노후 설비를 교체하여 안전성을 강화.
3. 주차장 확장:
   • 기존 주차 공간을 확대하여 입주민들의 주차 문제를 해결.
4. 추가 증축:
   • 법적 기준 내에서 층수를 늘리거나 세대수를 확대.
   • 예: 기존 15층 이상 아파트의 경우 최대 3개 층 증축 가능.
5. 주거 환경 개선:
   • 엘리베이터, 공용 복도, 로비 등 공용 시설의 리모델링.
   • 커뮤니티 시설(피트니스 센터, 카페 등) 추가 설치.

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공동주택 리모델링 절차

리모델링 사업은 법적 절차와 입주민의 동의 과정을 거쳐 체계적으로 진행됩니다. 아래는 리모델링 사업의 기본 절차입니다.

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조합설립인가

↓
1차 안전진단 (증축형 리모델링)

↓
도시계획심의

↓
건축위원회 심의(1차 안전성 검토)

↓
리모델링 허가 등 (2차 안전성 검토)
↓

이주 및 부분철거
↓

2차 안전진단(수직 증축형 리모델링만 해당)
↓

착공
↓

준공(사용검사)

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출처: https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/remodeling.do

 

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1. 리모델링 대상

• 조건:
  • 준공 후 10년 이상 경과한 공동주택. 단, 증축을 수반하는 리모델링은 사용검사 후 15년 이상 경과

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2. 조합 설립 인가 (구청장→리모델링조합)

• 근거 법령: 「주택법 시행령 제37조」
• 요건:
  • 단지 전체 동의율: 전용 면적 2/3 이상 동의.
  • 동별 동의율: 동별 1/2 이상 동의.

 

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3. 1차 안전진단 (구청장)

• 주관: 구청.
• 내용:
  • 안전진단 결과는 리모델링 시행 가능 여부를 평가.
  • 도시 및 주거환경 정비법 제12조 규정 준수.

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4. 건축위원회 심의 

• 주관: 구청.
• 내용:
  • 중층 임대비율, 규모 등을 심의.
  • 건축 심의(별도 기준 적용 가능).

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5. 행위허가 신청

• 근거 법령: 「주택법 시행령 제42조」
• 내용:
  • 단지전체 구분소유자 75% 이상 동의와 각 동별 구분소유자 1/2 이상 동의
  • 리모델링 시행계획서와 설계도서 구비.

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6. 리모델링 행위 허가

• 근거 법령: 「주택법 시행령 제42조」, 「주택법 시행령 제47조」
• 요건:
  • 입주민 동의 조건 충족 확인.
  • 사업에 따른 주차장 확장 등 요구사항 반영.
  • 안전진단 평가 결과 준수.

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7. 이주 및 철거

• 분담금 확정 및 분담금 확정 총회, 이주

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8. 2차 안전진단

• 수직증축형에만 해당함

9. 착공 및 사용검사

• 공사 완료 후 리모델링된 아파트에 대한 안전성 및 적합성 검사.

10. 입주

• 입주민이 리모델링된 주택으로 재입주.

11. 조합 해산인가

• 리모델링 조합 해산 및 사업 종료.

 

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위의 절차에는 나와있지 않지만, 시공사 선정도 중요한 단계입니다.

리모델링 주택조합은 조합원 총회 의결을 통하여 시공자를 선정합니다. 이때 조건은 조합원의 과반수 이상이 직접 참석하여 의결해야 한다는 것입니다.

 

공동주택 리모델링은 입주민들의 삶의 질을 높이고, 아파트의 가치를 높이는 중요한 과정입니다. 철저한 준비와 체계적인 절차를 통해 성공적인 리모델링 사업을 이루시길 바랍니다.

 

 

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